Der Bau oder die Renovierung eines Hauses erfordert Dutzende von technischen, finanziellen und regulatorischen Entscheidungen. Seit dem 1. September 2026 haben sich die Spielregeln für die Förderungen zur energetischen Sanierung geändert, was die Art und Weise, wie ein Projekt konzipiert wird, direkt beeinflusst. Die Vergleich von Ausgabenposten, das Antizipieren administrativer Anforderungen und die Wahl der richtigen technischen Lösung wird zu einer Übung, bei der jede Entscheidung das endgültige Budget und die Dauer der Baustelle beeinflusst.
Globale Renovierung oder isolierte Maßnahme: Was die neuen Regeln von MaPrimeRénov’ konkret ändern
| Kriterium | Vor September 2026 | Seit September 2026 |
|---|---|---|
| Nur Isolation (Wände, Dachboden) | Förderfähig im Rahmen von Einzelmaßnahmen | Aus dem Rahmen der Einzelmaßnahmen entfernt |
| Nur Belüftung (VMC) | Förderfähig im Rahmen von Einzelmaßnahmen | Aus dem Rahmen der Einzelmaßnahmen entfernt |
| Nur thermische Solaranlage | Förderfähig im Rahmen von Einzelmaßnahmen | Aus dem Rahmen der Einzelmaßnahmen entfernt |
| Fossile Heizung in geförderter Renovierung | Unter bestimmten Bedingungen toleriert | Verboten (Installation oder Erhalt) |
| Referenzdatum für das anwendbare Regime | Datum des Beginns der Arbeiten | Datum der Einreichung des Antrags |
Diese Tabelle fasst die wichtigsten Änderungen zusammen, die am 27. August 2026 im Amtsblatt veröffentlicht wurden. Die Neuausrichtung auf die globale Renovierung statt auf isolierte Maßnahmen zwingt dazu, die Reihenfolge der Arbeiten bereits in der Planungsphase neu zu überdenken.
Für ein Neubauprojekt ist die Anforderung anders: Die RE 2020 setzt bereits strenge energetische Leistungsgrenzen. Bei Renovierungen ist es die Streichung des Einzelmaßnahmenpfades, die die Karten neu mischt. Ein Eigentümer, der plante, nur die Wände zu isolieren, bevor er die Belüftung im folgenden Jahr angeht, verliert nun den Zugang zur Förderung für den ersten Posten, der separat betrachtet wird.
Ressourcen wie projet-habitat.fr helfen dabei, ein Projekt unter Berücksichtigung dieser regulatorischen Entwicklungen zu strukturieren, insbesondere um die verschiedenen technischen Lose miteinander zu verknüpfen.
Bau- und Renovierungsbudget: Die Posten, bei denen die Differenz wächst
Die Versuchung, nur die Kosten pro Quadratmeter zwischen Neubau und umfassender Renovierung zu vergleichen, verschleiert die Unterschiede pro Posten. Drei Budgetlinien konzentrieren das Wesentliche der Überraschungen.
Das technische Los Heizung und Warmwasser
Das Verbot fossiler Brennstoffe in geförderten Renovierungen seit September 2026 erhöht mechanisch die Heizkosten für Häuser mit einer Öl- oder Gasheizung. Der Austausch gegen eine Wärmepumpe oder ein Holz-/Biomassesystem stellt eine höhere Anfangsinvestition dar, auch wenn die Betriebskosten anschließend sinken.
Im Neubau wird dieser Posten von Anfang an in die Berechnung der RE 2020 integriert. Der Kostenunterschied zwischen den beiden Szenarien liegt daher weniger in der Ausrüstung selbst als in den damit verbundenen Arbeiten: Anpassung des bestehenden hydraulischen Netzwerks, elektrische Verstärkung des Schaltkastens, Einhaltung der Belüftungsvorschriften.
Das Grundstück und die Bodenuntersuchung
Im Bauwesen bestimmt die Bodenuntersuchung (geotechnische Untersuchung G2) die Art der Fundamente. Ein lehmiger Boden, der Schrumpf- und Schwellungsprozessen unterliegt, kann die Kosten für die Fundamente erheblich erhöhen. Bei Renovierungen bleibt diese Untersuchung relevant, sobald eine Erweiterung oder Aufstockung in Betracht gezogen wird, ein Punkt, den viele Bauherren erst spät entdecken.
Die Wände und die Isolation
Die Isolation bestehender Wände von innen reduziert die Wohnfläche. Die Isolation von außen kostet mehr, erhält jedoch den Innenraum und behandelt Wärmebrücken. Die Wahl zwischen Innen- und Außendämmung beeinflusst das Gesamtbudget weit über den reinen Posten Isolation hinaus, da sie die Ausführungen, die Fenster und manchmal die Baugenehmigungen beeinflusst.
Fristen für die Einreichung und administrative Verfahren: Die Falle des Timings
Das Datum der Einreichung des MaPrimeRénov’-Antrags bestimmt nun das anwendbare Regime. Ein Antrag, der am 31. August 2026 eingereicht wurde, fiel unter das alte System. Ein Antrag, der am 1. September eingereicht wurde, fällt unter das neue. Dieser Übergang ohne Übergangszeit hat viele Projektträger überrascht.
Die Sicherstellung des Einreichungsdatums vor der Unterzeichnung der Angebote wird zu einem strukturellen Schritt. Konkret bedeutet dies, dass der administrative Zeitplan Vorrang vor dem technischen Zeitplan hat: Es ist besser, einen vollständigen Antrag einzureichen, auch wenn die Baustelle erst mehrere Monate später beginnt.
Für den Neubau unterscheiden sich die Verfahren, folgen jedoch der gleichen Logik der Sequenzierung:
- Die Baugenehmigung muss vor Beginn der Arbeiten eingeholt werden, wobei die Bearbeitungszeit je nach Gemeinde und Komplexität des Projekts variiert (Vorhandensein eines Architekten ist ab einer bestimmten Fläche obligatorisch)
- Die Eröffnung der Baustelle muss der Gemeinde mitgeteilt werden, damit die Versicherungen (insbesondere Bauherrenhaftpflicht) ordnungsgemäß aktiviert werden
- Die Konformitätsbescheinigung RE 2020 ist bei Abschluss erforderlich, was bedeutet, dass die tatsächlichen Leistungen des Gebäudes überprüft werden müssen (Luftdichtheitstest, thermische Messungen)
Bauleiter, Architekt oder Selbstverwaltung: Entscheidungen je nach Komplexität der Baustelle
Die Beauftragung eines Architekten ist für alle Bauvorhaben, die eine bestimmte Fläche überschreiten, obligatorisch. Bei Renovierungen gilt diese Verpflichtung auch, wenn die Arbeiten die Struktur oder die Fassade eines denkmalgeschützten Gebäudes verändern.
Über die gesetzliche Verpflichtung hinaus stellt sich die Frage nach dem Verhältnis zwischen den Kosten der Projektleitung und den Fehlern, die sie vermeidet. Ein Architekt oder Bauleiter koordiniert die Gewerke, überprüft die Übereinstimmung der Angebote und überwacht die Ausführung. Bei einem umfassenden Renovierungsprojekt, das Isolation, Belüftung und den Austausch des Heizsystems umfasst, bestimmt die Koordination zwischen diesen drei Posten die endgültige Leistung des Wohnraums.
Die Selbstverwaltung einer Baustelle bleibt möglich für Arbeiten im Innenausbau (Malerarbeiten, Bodenbeläge, Innenausbau). Sobald jedoch der Rohbau oder die energetische Leistung betroffen sind, erhöht das Fehlen technischer Koordination das Risiko von Mängeln und die Nichteinhaltung der regulatorischen Anforderungen.
- Überprüfen, dass jeder Handwerker eine gültige zehnjährige Garantie für den betreffenden Posten hat
- Mindestens drei detaillierte Angebote postweise vergleichen, nicht nur den Gesamtbetrag
- Ein vorläufiges Zeitplan mit Zwischenabnahmefristen für jedes Los verlangen
Die Fokussierung von MaPrimeRénov’ auf die globale Renovierung und der Ausschluss fossiler Brennstoffe verändern die Rahmenbedingungen für jedes Projekt, das nach September 2026 gestartet wird. Der administrative Zeitplan, der lange als Formalität behandelt wurde, wird zu einem eigenständigen finanziellen Hebel. Jede Phase, vom Einreichen des Antrags bis zur Abnahme der Arbeiten, zu dokumentieren, bleibt der beste Schutz gegen unerwartete Mehrkosten.
