Eine Immobilieninvestition basiert auf einem einfachen Mechanismus: ein Objekt mit Kredit erwerben, es vermieten und die Mieteinnahmen zur Rückzahlung ganz oder teilweise der Raten verwenden. Die tatsächliche Rentabilität der Maßnahme hängt von bestimmten Variablen ab (Besteuerung, energetischer Zustand des Objekts, Mietdruck in der Region), die die meisten Ratgeber nur oberflächlich behandeln. Diese Variablen vor der Unterzeichnung zu verstehen, verändert die finanzielle Perspektive des Projekts über zehn oder zwanzig Jahre.
Energieanforderung des DPE: der Filter, der vor jedem Mietkauf angewendet werden muss
Seit dem 1. Januar 2025 wird jede Wohnung, die im Energieausweis mit G klassifiziert ist, rechtlich als nicht anständig angesehen. Ein Vermieter kann keinen neuen Mietvertrag mehr unterzeichnen, noch einen bestehenden Vertrag über diese Art von Objekt verlängern oder stillschweigend fortsetzen. Wohnungen, die mit F klassifiziert sind, werden in den kommenden Jahren dasselbe Verbot erfahren.
Für einen Investor bedeutet dies, dass ein energieintensives Objekt, das ohne Renovierungsbudget gekauft wird, zu einem eingefrorenen Vermögenswert wird. Kein Mieter, keine Miete, aber weiterhin Eigentümergemeinschaftskosten und laufende Kreditraten. Die kleinen, alten Wohnungen im Stadtzentrum, die lange Zeit wegen ihrer hohen Rendite geschätzt wurden, sind die ersten, die betroffen sind.
Das obligatorische Energieaudit beim Verkauf von Einfamilienhäusern, die mit E, F oder G klassifiziert sind, bietet jedoch ein wertvolles Werkzeug. Dieses Dokument beschreibt Sanierungsszenarien mit Kostenschätzungen und Energieeinsparungen. Vor dem Kauf sollte dieses Audit mit dem Kaufpreis abgeglichen werden, um einen realistischen Gesamteinstiegskosten zu berechnen, einschließlich Renovierungskosten. Mehrere spezialisierte Ressourcen, darunter mes-astuces-immo.com, erläutern diese Berechnungsmechanismen für verschiedene Arten von Objekten.
Brutto- und Nettomietrendite: zwei Berechnungen, die nichts gemeinsam haben
Die Bruttorendite wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis geteilt und dann mit hundert multipliziert wird. Dieses Verhältnis, das oft in den Anzeigen hervorgehoben wird, spiegelt nicht die finanzielle Realität des Projekts wider.
Die Nettorendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten: Grundsteuer, Versicherung für nicht selbstgenutzte Eigentümer, Verwaltungskosten, Rücklagen für Instandhaltungsarbeiten, Leerstandszeiten. Bei einer alten Wohnung kann der Unterschied zwischen brutto und netto mehrere Prozentpunkte ausmachen.
Ein drittes Berechnungsniveau, die Netto-Netto-Rendite, berücksichtigt die Besteuerung der Mieteinnahmen. Je nach gewähltem Regime (Mikro-Immobilien, real, LMNP im realen) variiert das Ergebnis erheblich. Hier sind die Posten, die in eine Berechnung der Nettorendite einfließen sollten:
- Die Grundsteuer, die je nach Gemeinde ein bis zwei Monatsmieten betragen kann
- Die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten (Anteil der Eigentümergemeinschaft, PNO-Versicherung)
- Die Rücklage für Leerstand, geschätzt anhand der Fluktuationsrate im Sektor
- Die Kosten für die übertragene Mietverwaltung, die in der Regel als Prozentsatz der eingezogenen Mieten berechnet wird
Es bleibt der zuverlässigste Weg, um eine angegebene Rendite zu überprüfen, den Verkäufer oder den Makler nach einer Historie der erhaltenen Mieten und der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre zu fragen.
Belastungsquote und Regel des HCSF: die Kreditaufnahmefähigkeit als tatsächliche Obergrenze
Der Höchste Rat für Finanzstabilität verlangt, dass die Belastungsquote 35 % der Einnahmen des Kreditnehmers nicht überschreitet, unabhängig von allen Krediten. Diese Regel, die manchmal als Hemmnis wahrgenommen wird, definiert in Wirklichkeit den maximalen Rahmen der Investition.
Konkreter bedeutet dies, dass, wenn ein Haushalt bereits einen Kredit für die Hauptwohnung zurückzahlt, der verbleibende Spielraum für einen Mietkredit stark eingeschränkt ist. Banken berücksichtigen in der Regel einen Teil der zukünftigen Mieteinnahmen bei der Berechnung der Einnahmen (oft etwa 70 %), was das Verhältnis verbessert, aber nicht beseitigt.
Dauer des Kredits und Rückzahlungsstrategie
Die Verlängerung der Kreditlaufzeit senkt die monatliche Rate und verbessert den monatlichen Cashflow. Im Gegenzug steigen die Gesamtkosten der Zinsen. Ein kürzerer Kredit kostet weniger, erfordert jedoch eine höhere monatliche Sparanstrengung. Die Wahl hängt vom Ziel ab: den sofortigen Cashflow zu erhöhen oder die Gesamtschuld zu reduzieren.
Steuerregime der Mieteinnahmen: vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags wählen
Das für die Mieteinnahmen oder BIC (für die möblierte Vermietung) geltende Steuerregime bestimmt den jährlich verbleibenden Nettobetrag. Diese Wahl muss vor dem Kauf getroffen werden, nicht danach.
Bei unmöblierten Vermietungen wendet das Mikro-Immobilien-Regime einen Pauschalabzug auf die erhaltenen Mieten an. Das reale Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten und die Zinsen abzuziehen. Wenn das Objekt umfangreiche Renovierungsarbeiten erfordert, führt das reale Regime oft zu einem steuerlichen Verlust, der auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann, innerhalb der gesetzlich festgelegten Grenzen.
Bei möblierten Vermietungen unter dem Status LMNP im realen Regime reduziert die buchhalterische Abschreibung des Objekts und des Mobiliars den zu versteuernden Gewinn, manchmal bis zu dem Punkt, an dem er über mehrere Jahre auf null gesenkt wird. Dieser Mechanismus funktioniert nur, wenn die Buchhaltung von einem Steuerberater oder einem anerkannten Verwaltungszentrum geführt wird.
- Unmöblierte Vermietung, Mikro-Immobilien: administrative Einfachheit, aber keine Abzüge für tatsächliche Kosten
- Unmöblierte Vermietung, reales Regime: geeignet für Objekte mit Renovierungsbedarf oder hohen Kosten, ermöglicht steuerliche Verluste
- LMNP im realen Regime: Abschreibung des Objekts und des Mobiliars, reduzierte Besteuerung über mehrere Jahre
Der Wechsel von einem Regime zum anderen ist durch Mindestbindungsfristen geregelt. Ein Wechsel des Steuerregimes während des Prozesses kann kostspielige Anpassungen nach sich ziehen.
Lokaler Mietmarkt: die Daten, die die Rendite allein nicht erfassen kann
Eine theoretisch hohe Rendite in einer Stadt, in der die Mietnachfrage sinkt, erzeugt keine realen Einnahmen. Der Mietdruck in der Zielregion bestimmt die tatsächliche Belegungsquote des Objekts.
Mittelgroße Städte bieten zugänglichere Kaufpreise und attraktive Bruttorenditen. Doch die Tiefe des Mietmarktes ist dort manchmal begrenzt: Ein Auszug eines Mieters kann mehrere Monate Leerstand nach sich ziehen. Im Gegensatz dazu garantieren Metropolen, in denen die Nachfrage das Angebot übersteigt, eine hohe Belegungsquote, jedoch zu Lasten einer niedrigeren Bruttorendite.
Die Überprüfung der Anzahl der konkurrierenden Mietangebote im angestrebten Sektor, die durchschnittliche Vermietungsdauer und das Profil der potenziellen Mieter (Studenten, Berufstätige, Familien) gibt eine konkrete Lesart des Marktes. Diese Daten, kombiniert mit der Nettorendite und der DPE-Anforderung, bilden die Grundlage für eine Kaufentscheidung, die auf Fakten statt auf optimistischen Prognosen basiert.
