Ein Eigentümer, der sein Haus vergrößert, seine Fenster austauscht und seine Immobilie gleichzeitig vermietet, sieht sich drei verschiedenen Ebenen der Konformität gegenüber. Die klassische städtebauliche Konformität (Baugenehmigung, DAACT) deckt nur einen Teil des Problems ab. Der DPE, die Verpflichtungen des Vermieters und manchmal die Genehmigung zur Vermietung fügen zusätzliche Anforderungen hinzu, mit eigenen Fristen und eigenen Sanktionen.
Wenn der DPE die Prioritäten der Konformität vor Verkauf oder Vermietung ändert
Man denkt zuerst an die Arbeiten, die Genehmigung, die Gemeinde. Aber seit der Überarbeitung des Stromkoeffizienten bei der Berechnung des DPE hat sich die Energieeffizienz vieler Immobilien geändert, ohne dass Arbeiten durchgeführt wurden. Diese Neuberechnung hat etwa 850.000 elektrisch beheizte Wohnungen aus dem Status eines Energieverschwenders herausgenommen.
Für einen Eigentümer, der plant zu verkaufen oder zu vermieten, hat diese Entwicklung direkte Konsequenzen. Eine Immobilie, die vor der Neuberechnung als F oder G eingestuft war, kann auf E steigen, was den Renovierungsdruck verringert. Umgekehrt fällt eine Wohnung, die nach einer weiteren regulatorischen Anpassung von E auf F sinkt, unter die schrittweisen Vermietungsverbote.
Konkret überprüft man, bevor man energetische Konformitätsarbeiten startet, zunächst, ob der aktuelle DPE tatsächlich die neue Berechnungsmethode widerspiegelt. Das Verständnis der Verfahren zur Konformität des Hauses erfordert heute, die städtebauliche Situation der Immobilie mit ihrer tatsächlichen Energieeffizienz zu verknüpfen.
DAACT und Kontrolle der städtebaulichen Konformität: Was in der Praxis blockiert
Die Erklärung, die den Abschluss und die Konformität der Arbeiten bescheinigt (DAACT), bleibt die Grundlage der Konformität nach Bau oder umfassender Renovierung. Sie wird am Ende der Baustelle bei der Gemeinde eingereicht. Die Gemeinde hat dann eine Frist, um die Konformität anzufechten. Ohne Einspruch innerhalb von drei Monaten gilt die Konformität als erlangt.
Die häufige Falle betrifft Arbeiten, die ohne Genehmigung oder mit einer während des Prozesses geänderten Genehmigung durchgeführt wurden. Wenn die endgültige Fassade nicht den eingereichten Plänen entspricht oder wenn eine Erweiterung die erlaubte Fläche überschreitet, kann die Gemeinde eine Anpassung der Konformität verlangen oder sogar eine teilweise Abrissanordnung erlassen.
Die Verjährung nach zehn Jahren schützt nicht vor allem
Für Häuser, die älter als zehn Jahre sind, hört man oft, dass das Fehlen eines Konformitätszertifikats dank der Verjährung kein Problem mehr darstellt. Das ist teilweise im strafrechtlichen Sinne wahr. Allerdings kann ein Käufer oder ein Notar bei einem Verkauf Nachweise zur Stadtplanung verlangen, und das Fehlen einer DAACT erschwert die Transaktion. Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach Notariatskanzlei und Gemeinde.
Für neuere Bauwerke ist die Situation klarer: Keine eingereichte DAACT, keine vermutete Konformität und ein konkretes Risiko für Blockaden beim Wiederverkauf oder beim endgültigen Anschluss an die Netze.
Vermietungsgenehmigung: Eine lokale Konformität, die viele Vermieter ignorieren
Über die Konformität der Arbeiten hinaus müssen Vermieter überprüfen, ob ihre Gemeinde eine Vermietungsgenehmigung verlangt. Dieses System, das von bestimmten Kommunen und interkommunalen Gemeinschaften eingeführt wurde, verpflichtet den Eigentümer, eine vorherige Genehmigung zu erhalten oder eine Erklärung abzugeben, bevor er eine Wohnung vermietet.
Das Problem: Es gibt kein umfassendes nationales Register der betroffenen Gemeinden. Jeder Eigentümer muss direkt bei seiner Gemeinde oder dem öffentlichen interkommunalen Kooperationsorgan (EPCI) überprüfen, ob seine Adresse diesem Regime unterliegt.
- Einige Gemeinden verlangen eine vorherige Genehmigung zur Vermietung, mit einer Besichtigung der Wohnung durch einen vereidigten Beamten vor der Unterzeichnung des Mietvertrags.
- Andere begnügen sich mit einer einfachen Erklärung, die innerhalb einer festgelegten Frist nach der Unterzeichnung des Mietvertrags eingereicht werden muss.
- Die Nichteinhaltung dieser Verpflichtung kann zu Bußgeldern von mehreren tausend Euro führen, ganz zu schweigen von der potenziellen Nichtigkeit des Mietvertrags in den schwerwiegendsten Fällen.
Dieses System zielt auf unzumutbare Wohnungen und angespannte Mietmärkte ab. Ein Vermieter, der seine Immobilie zur Vermietung renoviert, muss daher sowohl die städtebauliche Konformität, den DPE als auch die Vermietungsgenehmigung überprüfen, drei verschiedene Verfahren, die drei unterschiedlichen Ansprechpartnern zugeordnet sind.
Vermietungsverbote für Energieverschwender: Zeitplan und Konformität des Vermieters
Der regulatorische Druck auf energieintensive Wohnungen nimmt ständig zu. Wohnungen der Klasse G sind schrittweise von der Vermietung ausgeschlossen, und die Wohnungen der Klasse F werden folgen. Ein Vermieter, der die energetische Renovierung seiner Immobilie nicht antizipiert hat, riskiert, rechtlich nicht in der Lage zu sein, einen Mietvertrag zu verlängern.
Die Konformität des Vermieters beschränkt sich daher nicht mehr darauf, eine DAACT eingereicht und ein Stadtplanungszertifikat erhalten zu haben. Sie umfasst nun die Energieeffizienz der Wohnung, die durch einen gültigen und den geltenden Schwellenwerten entsprechenden DPE nachgewiesen wird.
Was sich für einen Eigentümer, der verkauft oder vermietet, ändert
Zwei Überprüfungen kommen zum klassischen Ablauf hinzu:
- Der DPE muss aktuell sein und die derzeitige Berechnungsmethode widerspiegeln. Ein DPE, der vor der Überarbeitung des elektrischen Koeffizienten erstellt wurde, kann eine veraltete Einstufung ergeben.
- Wenn sich die Immobilie in einem Gebiet befindet, das der Vermietungsgenehmigung unterliegt, muss der Eigentümer die Genehmigung einholen oder die Erklärung abgeben, bevor er die Wohnung vermietet, unabhängig von der städtebaulichen Konformität.
- Eine Wohnung, die dem PLU entspricht, aber im DPE als G eingestuft ist, kann nicht mehr vermietet werden: Die energetische Konformität hat Vorrang vor der städtebaulichen Konformität für den Zugang zum Mietmarkt.
Die Überlagerung dieser Verpflichtungen schafft eine Situation, in der ein Eigentümer eine Immobilie haben kann, die im Hinblick auf die Stadtplanung völlig in Ordnung ist, aber aufgrund unzureichender Energieeffizienz nicht vermietet werden darf. Die Überprüfung der Konformität des eigenen Hauses heute erfordert mindestens die Verknüpfung von drei Referenzen: Stadtplanung, Energie und lokale Vermietungsregulierung.