Een eigenaar die zijn huis uitbreidt, zijn ramen vervangt en zijn eigendom te huur aanbiedt, wordt geconfronteerd met drie verschillende lagen van conformiteit. De klassieke stedenbouwkundige conformiteit (bouwvergunning, DAACT) dekt slechts een deel van het probleem. De DPE, de verplichtingen van de verhuurder en soms de huurvergunning voegen aparte eisen toe, met hun eigen termijnen en sancties.
Wanneer de DPE de prioriteiten van conformiteit vóór verkoop of verhuur verandert
We denken eerst aan de werkzaamheden, de vergunning, de gemeente. Maar sinds de herziening van de elektriciteitscoëfficiënt in de berekening van de DPE, is de energieclassificatie van veel eigendommen veranderd zonder dat er enige werkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze herberekening heeft ongeveer 850.000 woningen die elektrisch verwarmd worden, uit de status van thermische zeef gehaald.
Voor een eigenaar die overweegt te verkopen of te verhuren, heeft deze ontwikkeling directe gevolgen. Een eigendom dat vóór de herberekening als F of G was geclassificeerd, kan naar E gaan, wat de urgentie van energieverbetering wegneemt. Omgekeerd kan een woning die als E is geclassificeerd, na een andere regelgevingsovereenkomst in F vallen, wat onder de geleidelijke huurverboden valt.
Concreet, voordat men begint met werkzaamheden voor energieconformiteit, controleert men eerst of de lopende DPE goed de nieuwe berekeningsmethode weerspiegelt. Het begrijpen van de stappen met betrekking tot woningconformiteit vereist tegenwoordig een kruisverwijzing van de stedenbouwkundige situatie van het eigendom met de werkelijke energieclassificatie.
DAACT en controle van stedenbouwkundige conformiteit: wat blokkeert in de praktijk
De verklaring die de voltooiing en conformiteit van de werkzaamheden bevestigt (DAACT) blijft de basis van de conformiteit na bouw of zware renovatie. Deze wordt aan de gemeente ingediend aan het einde van het project. De gemeente heeft dan een termijn om de conformiteit aan te vechten. Bij gebrek aan bezwaar binnen drie maanden, wordt de conformiteit geacht verworven te zijn.
De veelvoorkomende valstrik betreft de werkzaamheden die zonder vergunning of met een gewijzigde vergunning zijn uitgevoerd. Als de uiteindelijke gevel niet overeenkomt met de ingediende plannen, of als een uitbreiding de toegestane oppervlakte overschrijdt, kan de gemeente een conformiteitsaanpassing eisen, of zelfs een gedeeltelijke sloop bevelen.
De verjaring na tien jaar beschermt niet tegen alles
Voor huizen ouder dan tien jaar hoort men vaak dat het ontbreken van een conformiteitscertificaat geen probleem meer is dankzij de verjaring. Dit is gedeeltelijk waar op strafrechtelijk gebied. Aan de andere kant kan een koper of een notaris bewijsstukken van stedenbouwkundige conformiteit eisen bij een verkoop, en het ontbreken van een DAACT bemoeilijkt de transactie. De reacties hierover variëren afhankelijk van de notariskantoren en de gemeenten.
Voor recente bouwwerken is de situatie duidelijker: geen ingediende DAACT, geen veronderstelde conformiteit, en een concreet risico op blokkering bij doorverkoop of definitieve aansluiting op de netwerken.
Huurvergunning: een lokale conformiteit die veel verhuurders negeren
Naast de conformiteit van de werkzaamheden, moeten verhuurders controleren of hun gemeente een huurvergunning vereist. Dit systeem, opgezet door bepaalde gemeenten en intergemeentelijke samenwerkingsverbanden, verplicht de eigenaar om een voorafgaande toestemming te verkrijgen of een verklaring in te dienen voordat hij een woning te huur aanbiedt.
Het probleem: er bestaat geen uitputtelijk nationaal register van de betrokken gemeenten. Elke eigenaar moet rechtstreeks bij zijn gemeente of bij de openbare instelling voor intergemeentelijke samenwerking (EPCI) controleren of zijn adres onder dit regime valt.
- Bepaalde gemeenten vereisen een voorafgaande toestemming voor verhuur, met een inspectie van de woning door een beëdigde agent voordat een huurovereenkomst wordt ondertekend.
- Andere gemeenten volstaan met een eenvoudige verklaring, die binnen een bepaalde termijn na de ondertekening van het huurcontract moet worden ingediend.
- Het niet naleven van deze verplichting kan leiden tot boetes die duizenden euro’s kunnen bedragen, afgezien van de mogelijke nietigheid van de huurovereenkomst in de ernstigste gevallen.
Dit systeem richt zich op onwaardige woningen en gespannen huurmarkten. Een verhuurder die zijn eigendom renoveert om het te verhuren, moet dus zowel de stedenbouwkundige conformiteit, de DPE als de huurvergunning controleren, drie verschillende stappen die onder drie verschillende instanties vallen.
Huurverboden voor thermische zeefwoningen: kalender en conformiteit van de verhuurder
De regelgevende druk op energie-intensieve woningen blijft toenemen. Woningen die als G zijn geclassificeerd, worden geleidelijk verboden voor verhuur, en woningen die als F zijn geclassificeerd, volgen. Een verhuurder die de energieverbetering van zijn eigendom niet heeft voorzien, loopt het risico in juridische onmogelijkheid te verkeren om een huurovereenkomst te vernieuwen.
De conformiteit van de verhuurder beperkt zich dus niet langer tot het indienen van een DAACT en het verkrijgen van een stedenbouwkundig certificaat. Het omvat nu ook de energieprestaties van de woning, bevestigd door een geldige DPE die voldoet aan de geldende normen.
Wat dit verandert voor een eigenaar die verkoopt of verhuurt
Twee controles worden toegevoegd aan het klassieke proces:
- De DPE moet actueel zijn en de huidige berekeningsmethode weerspiegelen. Een DPE die vóór de herziening van de elektrische coëfficiënt is uitgevoerd, kan een verouderde classificatie geven.
- Als het eigendom zich in een gebied bevindt dat onder de huurvergunning valt, moet de eigenaar de toestemming verkrijgen of de verklaring indienen voordat hij het verhuurt, ongeacht de stedenbouwkundige conformiteit.
- Een woning die voldoet aan het PLU maar als G is geclassificeerd in de DPE kan niet meer worden verhuurd: de energieconformiteit heeft voorrang op de stedenbouwkundige conformiteit voor toegang tot de huurmarkt.
De overlapping van deze verplichtingen creëert een situatie waarin een eigenaar een eigendom kan hebben dat perfect in overeenstemming is met de stedenbouwkundige eisen, maar verboden is voor verhuur wegens onvoldoende energieprestaties. Het controleren van de woningconformiteit vandaag de dag betekent dat men minimaal drie referentiekaders moet combineren: stedenbouw, energie en lokale regelgeving voor verhuur.