Um proprietário que amplia sua casa, troca suas janelas e coloca seu imóvel para alugar se depara com três camadas de conformidade diferentes. A conformidade urbanística clássica (licença de construção, DAACT) cobre apenas uma parte do problema. O DPE, as obrigações do locador e, às vezes, a licença de locação adicionam exigências distintas, com seus próprios prazos e sanções.
Quando o DPE altera as prioridades de conformidade antes da venda ou locação
Pensamos primeiro nas obras, na licença, na prefeitura. Mas desde a revisão do coeficiente da eletricidade no cálculo do DPE, a classificação energética de muitos imóveis mudou sem que nenhum trabalho tenha sido realizado. Esse recálculo fez com que cerca de 850.000 habitações aquecidas eletricamente saíssem do status de “passoire thermique”.
Para um proprietário que pretende vender ou alugar, essa evolução tem consequências diretas. Um imóvel classificado como F ou G antes do recálculo pode passar para E, o que elimina a urgência de renovação energética. Inversamente, uma habitação classificada como E que muda para F após outro ajuste regulatório cai sob as proibições de locação progressivas.
Concretamente, antes de iniciar obras de adequação energética, verifica-se primeiro se o DPE atual reflete bem o novo modo de cálculo. Compreender os procedimentos relacionados à conformidade da casa pressupõe hoje cruzar a situação urbanística do imóvel com sua classificação energética real.
DAACT e controle de conformidade urbanística: o que bloqueia na prática
A declaração atestando a conclusão e a conformidade das obras (DAACT) continua sendo a base da conformidade após construção ou reforma pesada. Ela é apresentada na prefeitura ao final da obra. O município tem então um prazo para contestar a conformidade. Sem oposição nos três meses, a conformidade é considerada adquirida.
O problema frequente diz respeito às obras realizadas sem licença ou com uma licença modificada ao longo do caminho. Se a fachada final não corresponder aos planos apresentados, ou se uma extensão ultrapassar a área autorizada, a prefeitura pode exigir uma adequação, ou até mesmo ordenar uma demolição parcial.
A prescrição após dez anos não protege de tudo
Para as casas com mais de dez anos, ouve-se frequentemente que a ausência de certificado de conformidade não é mais um problema graças à prescrição. Isso é parcialmente verdade do ponto de vista penal. No entanto, um comprador ou um notário pode exigir comprovantes de urbanismo durante uma venda, e a ausência de DAACT complica a transação. Os retornos variam sobre esse ponto de acordo com os estudos notariais e os municípios.
Para as construções recentes, a situação é mais clara: sem DAACT apresentada, não há conformidade presumida, e um risco concreto de bloqueio na revenda ou na conexão definitiva às redes.
Licença de locação: uma conformidade local que muitos locadores ignoram
Além da conformidade das obras, os locadores devem verificar se seu município exige uma licença de locação. Esse dispositivo, implementado por algumas coletividades e intercomunidades, obriga o proprietário a obter uma autorização prévia ou a apresentar uma declaração antes de colocar um imóvel para alugar.
O problema: não existe um registro nacional exaustivo das comunas afetadas. Cada proprietário deve verificar diretamente com sua prefeitura ou com o estabelecimento público de cooperação intercomunal (EPCI) se seu endereço está sujeito a esse regime.
- Algumas comunas exigem uma autorização prévia para a locação, com visita ao imóvel por um agente juramentado antes de qualquer assinatura de contrato de locação.
- Outras se contentam com uma declaração simples, a ser apresentada dentro de um prazo fixado após a assinatura do contrato de locação.
- A não observância dessa obrigação pode resultar em multas que podem chegar a milhares de euros, sem contar a nulidade potencial do contrato em casos mais graves.
Esse dispositivo visa as habitações indignas e os mercados de locação tensionados. Um locador que reforma seu imóvel para alugá-lo deve, portanto, verificar tanto a conformidade urbanística, o DPE quanto a licença de locação, três procedimentos distintos que envolvem três interlocutores diferentes.
Proibições de locação das passoires térmicas: calendário e conformidade do locador
A pressão regulatória sobre as habitações energeticamente ineficientes não para de aumentar. As habitações classificadas como G estão progressivamente proibidas de locação, e as habitações F seguirão. Um locador que não antecipou a renovação energética de seu imóvel corre o risco de se encontrar na impossibilidade legal de renovar um contrato de locação.
A conformidade do locador, portanto, não se resume mais a ter apresentado uma DAACT e obtido um certificado de urbanismo. Ela agora inclui o desempenho energético da habitação, atestado por um DPE válido e conforme os limites em vigor.
O que isso muda para um proprietário que vende ou aluga
Dupla verificação se adiciona ao percurso clássico:
- O DPE deve estar atualizado e refletir o modo de cálculo atual. Um DPE realizado antes da revisão do coeficiente elétrico pode dar uma classificação obsoleta.
- Se o imóvel estiver localizado em uma área sujeita à licença de locação, o proprietário deve obter a autorização ou apresentar a declaração antes da locação, independentemente da conformidade urbanística.
- Uma habitação conforme ao PLU, mas classificada como G no DPE não pode mais ser alugada: a conformidade energética prevalece sobre a conformidade urbanística para o acesso ao mercado de locação.
A sobreposição dessas obrigações cria uma situação em que um proprietário pode ter um imóvel perfeitamente em conformidade do ponto de vista urbanístico, mas proibido de locação por falta de desempenho energético suficiente. Verificar sua conformidade da casa hoje é cruzar, no mínimo, três referências: urbanismo, energia e regulamentação local de locação.