Un propietario que amplía su casa, cambia sus ventanas y pone su propiedad en alquiler se enfrenta a tres capas de conformidad diferentes. La conformidad urbanística clásica (permiso de construcción, DAACT) solo cubre una parte del problema. El DPE, las obligaciones del arrendador y a veces el permiso de alquiler añaden requisitos distintos, con sus propios plazos y sanciones.
Cuando el DPE modifica las prioridades de conformidad antes de la venta o alquiler
Primero pensamos en las obras, en el permiso, en el ayuntamiento. Pero desde la revisión del coeficiente de la electricidad en el cálculo del DPE, la clasificación energética de muchas propiedades ha cambiado sin que se haya realizado ningún trabajo. Este recalculo ha hecho que aproximadamente 850,000 viviendas calefaccionadas con electricidad salgan del estatus de colador térmico.
Para un propietario que considera vender o alquilar, esta evolución tiene consecuencias directas. Una propiedad clasificada como F o G antes del recalculo puede pasar a E, lo que elimina la urgencia de una renovación energética. Inversamente, una vivienda clasificada como E que pasa a F después de otro ajuste regulatorio cae bajo las prohibiciones de alquiler progresivas.
Concretamente, antes de iniciar trabajos de adecuación energética, primero se verifica si el DPE en curso refleja correctamente el nuevo modo de cálculo. Comprender los trámites relacionados con la conformidad de la casa supone hoy cruzar la situación urbanística de la propiedad con su clasificación energética real.
DAACT y control de conformidad urbanística: lo que bloquea en la práctica
La declaración que atestigua la finalización y conformidad de los trabajos (DAACT) sigue siendo la base de la conformidad tras la construcción o renovación importante. Se presenta en el ayuntamiento al final de la obra. El municipio dispone de un plazo para impugnar la conformidad. Sin oposición en los tres meses, la conformidad se considera adquirida.
La trampa frecuente se refiere a los trabajos realizados sin permiso o con un permiso modificado en el camino. Si la fachada final no corresponde a los planos presentados, o si una extensión supera la superficie autorizada, el ayuntamiento puede exigir una adecuación, e incluso ordenar una demolición parcial.
La prescripción después de diez años no protege de todo
Para las casas de más de diez años, a menudo se escucha que la falta de certificado de conformidad ya no es un problema gracias a la prescripción. Es parcialmente cierto en el ámbito penal. Sin embargo, un comprador o un notario puede exigir justificantes de urbanismo durante una venta, y la ausencia de DAACT complica la transacción. Las respuestas varían en este punto según los estudios notariales y los municipios.
Para las construcciones recientes, la situación es más clara: sin DAACT presentada, no hay conformidad presumida, y un riesgo concreto de bloqueo en la reventa o en la conexión definitiva a las redes.
Permiso de alquiler: una conformidad local que muchos arrendadores ignoran
Más allá de la conformidad de los trabajos, los arrendadores deben verificar si su municipio impone un permiso de alquiler. Este dispositivo, implementado por algunas colectividades y mancomunidades, obliga al propietario a obtener una autorización previa o a presentar una declaración antes de poner un inmueble en alquiler.
El problema: no existe un registro nacional exhaustivo de los municipios afectados. Cada propietario debe verificar directamente con su ayuntamiento o con el establecimiento público de cooperación intercomunal (EPCI) si su dirección está sujeta a este régimen.
- Algunos municipios exigen una autorización previa para el alquiler, con visita de la vivienda por un agente jurado antes de cualquier firma de contrato.
- Otros se conforman con una declaración simple, que debe presentarse dentro de un plazo establecido tras la firma del contrato de alquiler.
- El incumplimiento de esta obligación puede acarrear multas que pueden alcanzar varios miles de euros, sin contar la nulidad potencial del contrato en los casos más graves.
Este dispositivo se dirige a las viviendas indignas y a los mercados de alquiler tensos. Un arrendador que renueva su propiedad para alquilarla debe, por lo tanto, verificar tanto la conformidad urbanística, el DPE y el permiso de alquiler, tres trámites distintos que corresponden a tres interlocutores diferentes.
Prohibiciones de alquiler de los coladores térmicos: calendario y conformidad del arrendador
La presión regulatoria sobre las viviendas energéticamente ineficientes no deja de aumentar. Las viviendas clasificadas como G están siendo progresivamente prohibidas para el alquiler, y las viviendas F seguirán. Un arrendador que no ha anticipado la renovación energética de su propiedad corre el riesgo de encontrarse en la imposibilidad legal de renovar un contrato.
La conformidad del arrendador, por lo tanto, ya no se limita a haber presentado un DAACT y obtenido un certificado de urbanismo. Ahora incluye el rendimiento energético de la vivienda, certificado por un DPE válido y conforme a los umbrales vigentes.
Lo que esto cambia para un propietario que vende o alquila
Dos verificaciones se añaden al proceso clásico:
- El DPE debe estar actualizado y reflejar el modo de cálculo actual. Un DPE realizado antes de la revisión del coeficiente eléctrico puede dar una clasificación obsoleta.
- Si la propiedad está situada en una zona sujeta al permiso de alquiler, el propietario debe obtener la autorización o presentar la declaración antes de ponerla en alquiler, independientemente de la conformidad urbanística.
- Una vivienda conforme al PLU pero clasificada como G en el DPE ya no puede ser alquilada: la conformidad energética prima sobre la conformidad urbanística para el acceso al mercado de alquiler.
La superposición de estas obligaciones crea una situación en la que un propietario puede tener una propiedad perfectamente en regla en términos de urbanismo, pero prohibida para el alquiler por falta de un rendimiento energético suficiente. Verificar su conformidad de casa hoy en día implica cruzar al menos tres referencias: urbanismo, energía y regulación local de alquiler.