Un proprietario che amplia la propria casa, cambia le finestre e mette il suo immobile in affitto si trova di fronte a tre livelli di conformità diversi. La conformità urbanistica classica (permesso di costruire, DAACT) copre solo una parte del problema. Il DPE, gli obblighi del locatore e talvolta il permesso di affittare aggiungono requisiti distinti, con le proprie scadenze e le proprie sanzioni.
Quando il DPE modifica le priorità di conformità prima della vendita o dell’affitto
Si pensa prima ai lavori, al permesso, al comune. Ma da quando è stata rivista la formula dell’elettricità nel calcolo del DPE, la classificazione energetica di molti immobili è cambiata senza che siano stati effettuati lavori. Questo ricalcolo ha fatto uscire circa 850.000 abitazioni riscaldate elettricamente dallo status di “casa a dispersione termica”.
Per un proprietario che intende vendere o affittare, questa evoluzione ha conseguenze dirette. Un immobile classificato F o G prima del ricalcolo può passare a E, il che elimina l’urgenza di una ristrutturazione energetica. Al contrario, un’abitazione classificata E che passa a F dopo un altro adeguamento normativo rientra sotto le restrizioni progressive di affitto.
Concretamente, prima di avviare lavori di adeguamento energetico, si verifica prima se il DPE attuale riflette correttamente il nuovo metodo di calcolo. Comprendere le procedure relative alla conformità della casa richiede oggi di incrociare la situazione urbanistica dell’immobile con la sua reale classificazione energetica.
DAACT e controllo della conformità urbanistica: cosa blocca in pratica
La dichiarazione attestante il completamento e la conformità dei lavori (DAACT) rimane la base della conformità dopo costruzione o ristrutturazione pesante. Viene presentata al comune al termine del cantiere. Il comune ha quindi un termine per contestare la conformità. In assenza di opposizione nei tre mesi, la conformità si considera acquisita.
Il tranello comune riguarda i lavori eseguiti senza permesso o con un permesso modificato durante il processo. Se la facciata finale non corrisponde ai piani depositati, o se un’estensione supera la superficie autorizzata, il comune può richiedere un adeguamento, fino a ordinare una demolizione parziale.
La prescrizione dopo dieci anni non protegge da tutto
Per le case di oltre dieci anni, si sente spesso dire che l’assenza di certificato di conformità non è più un problema grazie alla prescrizione. È parzialmente vero sul piano penale. Tuttavia, un acquirente o un notaio può richiedere documentazione urbanistica durante una vendita, e l’assenza di DAACT complica la transazione. I riscontri variano su questo punto a seconda degli studi notarili e dei comuni.
Per le costruzioni recenti, la situazione è più netta: nessuna DAACT depositata, nessuna conformità presunta e un rischio concreto di blocco alla rivendita o al collegamento definitivo alle reti.
Permesso di affittare: una conformità locale che molti locatori ignorano
Oltre alla conformità dei lavori, i locatori devono verificare se il loro comune impone un permesso di affittare. Questo dispositivo, attuato da alcune collettività e intercomunalità, obbliga il proprietario a ottenere un’autorizzazione preventiva o a presentare una dichiarazione prima di mettere un immobile in affitto.
Il problema: non esiste un registro nazionale esaustivo dei comuni interessati. Ogni proprietario deve verificare direttamente presso il proprio comune o l’ente pubblico di cooperazione intercomunale (EPCI) se il proprio indirizzo è soggetto a questo regime.
- Alcuni comuni impongono un’autorizzazione preventiva per la messa in affitto, con visita dell’immobile da parte di un agente giurato prima di qualsiasi firma di contratto di locazione.
- Altri si accontentano di una semplice dichiarazione, da presentare entro un termine stabilito dopo la firma del contratto di locazione.
- Il mancato rispetto di questo obbligo può comportare multe che possono raggiungere diverse migliaia di euro, senza contare la nullità potenziale del contratto di affitto nei casi più gravi.
Questo dispositivo mira agli immobili indegni e ai mercati locativi tesi. Un locatore che ristruttura il proprio immobile per affittarlo deve quindi verificare sia la conformità urbanistica, il DPE e il permesso di affittare, tre procedure distinte che coinvolgono tre interlocutori diversi.
Divieti di affitto per le case a dispersione termica: calendario e conformità del locatore
La pressione normativa sugli immobili energivori continua a crescere. Gli immobili classificati G sono progressivamente vietati all’affitto, e seguiranno quelli di classe F. Un locatore che non ha anticipato la ristrutturazione energetica del proprio immobile rischia di trovarsi nell’impossibilità legale di rinnovare un contratto di affitto.
La conformità del locatore non si limita più a aver presentato una DAACT e ottenuto un certificato di urbanismo. Include ora la performance energetica dell’immobile, attestata da un DPE valido e conforme ai limiti in vigore.
Cosa cambia per un proprietario che vende o affitta
Due verifiche si aggiungono al percorso classico:
- Il DPE deve essere aggiornato e riflettere il metodo di calcolo attuale. Un DPE realizzato prima della revisione del coefficiente elettrico può fornire una classificazione obsoleta.
- Se l’immobile si trova in una zona soggetta al permesso di affittare, il proprietario deve ottenere l’autorizzazione o presentare la dichiarazione prima della messa in affitto, indipendentemente dalla conformità urbanistica.
- Un’abitazione conforme al PLU ma classificata G nel DPE non può più essere affittata: la conformità energetica prevale sulla conformità urbanistica per l’accesso al mercato locativo.
La sovrapposizione di questi obblighi crea una situazione in cui un proprietario può avere un immobile perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico, ma vietato all’affitto per mancanza di performance energetica sufficiente. Verificare la propria conformità della casa oggi significa incrociare almeno tre riferimenti: urbanismo, energia e regolamentazione locale di messa in affitto.